Conhecida na arquitetura e urbanismo como solo criado, a outorga onerosa do direito de construir designa instituto disciplinado no Estatuto da Cidade (artigos 28 a 31 da Lei nº 10.257/2001), que permite que se exerça o direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, desde que haja contrapartida a ser paga pelo beneficiário e que o plano diretor delimite a área objeto de construção acima do coeficiente adotado.
O plano diretor fixará as áreas em que o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, sendo o coeficiente de aproveitamento a relação entre a área edificável e a área do terreno. O plano diretor pode fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
Em geral se adota o coeficiente básico sem a possibilidade de construir acima dele em áreas em que não se deseja que haja maior adensamento. Por outro lado, em áreas que se recomenda o adensamento, como são as áreas com disponibilidade de infraestrutura, como metrô, o plano diretor pode adotar a elevação do coeficiente de aproveitamento básico.
Por exemplo, se o coeficiente de aproveitamento básico (CA) for 1 para uma área de 500 m² e para a área houver um CA máximo de 2, significa dizer que o proprietário pode sem quaisquer ônus construir até 500 m², aproveitando toda extensão do imóvel, mas, se quiser construir além, ocupando o espaço vertical, ele pode construir até 1.000 m² (2x o CA), desde que pague pelo “solo criado”. Em suma, até 500 m² ele constroi sem esse ônus, mas, a partir do valor que exceda, sendo que ele só poderá construir até o dobro dos 500 m² se o máximo for CA2, daí ele se utiliza da outorga onerosa do direito de construir.
Os CAs máximos serão estabelecidos pelo plano diretor, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área. Também é possível que haja alteração do uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
A lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para outorga onerosa do direito de construir e de alteração do uso, determinando: a forma de cálculo da cobrança; casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; e a contrapartida do beneficiário.
Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e com a alteração do uso do solo serão aplicados nas finalidades que autorizam o reconhecimento do direito de preempção, que são as finalidades previstas dos incisos I a IX do art. 26 da lei (regularização fundiária, execução de programas e projetos habitacionais de interesse social, constituição de reserva fundiária, ordenamento e direcionamento da expansão urbana, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental, e proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico).
